Garázs bérbeadás áfája 
Kérdésként merül fel, hogy miként kezelendő az általános forgalmi adó szempontjából az az eset, amikor egy ügylet keretében lakóingatlan és garázs bérbeadására is sor kerül, vagyis a garázs bérbeadását önálló ügyletként vagy adott esetben a lakóingatlan bérbeadásához kapcsolódó járulékos szolgáltatásként kell-e kezelni? A kérdés nem vonatkozik a garázs önállóan történő hasznosítására, azon esetre, amikor a lakóingatlan és a garázs bérbeadására nem egyetlen ügylet keretében kerül sor.
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés 1) pontja értelmében mentes az adó alól az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása. Az Áfa tv. 86. § (2) bekezdés b) pontja alapján az (1) bekezdés l) pontja nem alkalmazható a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra.
Az Áfa tv. említett rendelkezései a közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112EK irányelv (a továbbiakban: Héa-irányelv) 135 cikk (1) bekezdés l) pontjában és (2) bekezdés b) pontjában foglalt előírást ülteti át a magyar jogba.
Ha a bérbeadásnak egyaránt tárgyát képezi egyetlen ügylet keretében lakóingatlan és garázs, abban az esetben vizsgálandó a komplex ügyletek áfa szempontú megítélésére vonatkozó szabályok adott ügyletre való alkalmazhatósága. Ezt az álláspontot erősíti az Európai Unió Bíróságának (a továbbiakban: Bíróság) a C-102/08. (SALIX) ügyben hozott ítélete, amelyben a Bíróság kimondta, hogy az adómentesség tárgyát képező ingatlanok bérbeadása az említett bérbeadás fő tárgyát képező dolog bérbeadásán kívül az annak tartozékát képező valamennyi dolog bérbeadását is szükségszerűen magában foglalja. Ezért a fentiek szerint meghatározott adómentességből nem zárható ki a járművek parkolására szolgáló helyek bérbeadása, amennyiben e bérbeadás szorosan kapcsolódik az eltérő használatra szánt ingatlanok bérbeadásához abban az értelemben, hogy a két bérbeadás egyetlen gazdasági ügyletet alkot.
Az, hogy az ügyletek elemei (lakóingatlan bérbeadása és garázs bérbeadása) között a fent említett komplex kapcsolat fennáll-e, mindig egyedileg, az adott ügylet konkrét körülményeire tekintettel ítélhető meg. Ennek során tekintettel kell lenni egyrészt arra az uniós értelmezési gyakorlatra, miszerint a Héa-irányelvben szabályozott adómentességek a közösségi jog autonóm fogalmai, és ezért azoknak közösségi meghatározással kell rendelkezniük, továbbá az adómentességek leírására használt kifejezéseket szigorúan kell értelmezni, mivel ezek a mentességek kivételt jelentenek azon főszabályhoz képest, amely szerint az adóalany által ellenszolgáltatás fejében nyújtott valamennyi termékértékesítés és szolgáltatásnyújtás adóköteles.
Másrészt figyelemmel kell lenni a komplex ügyletekre vonatkozó ítélkezési gyakorlatra is. Eszerint főszabály szerint valamennyi ügyletet különállónak és függetlennek kell tekinteni. Egyes esetekben azonban több, alakilag különálló olyan szolgáltatást, amelyek külön-külön nyújthatók, és ennek megfelelően egymástól függetlenül lehetnek adókötelesek vagy adómentesek, egységet képező ügyletnek kell tekinteni abban az esetben, ha e szolgáltatások egymástól nem függetlenek. Ez az eset áll fenn például akkor, ha megállapítást nyer, hogy egy vagy több szolgáltatás egyetlen főszolgáltatást alkot, és a többi szolgáltatás egy vagy több, a főszolgáltatás adójogi sorsát osztó járulékos szolgáltatást képez. A szolgáltatást különösen akkor kell a főszolgáltatáshoz kapcsolódó, járulékos szolgáltatásnak tekinteni, ha nem önálló célként jelenik meg az ügyfelek számára, hanem arra szolgál, hogy a gazdasági szereplő főszolgáltatását a lehető legjobb feltételek mellett tudják igénybe venni. Szintén egységet képező ügyletnek tekinthető, amikor az adóalany két vagy több, az átlagos fogyasztó részére teljesített művelete, illetve cselekménye annyira szorosan kapcsolódik egymáshoz, hogy azok objektíve egyetlen oszthatatlan gazdasági ügyletet alkotnak, amelynek elemekre bontása erőltetett lenne.
A fenti vonatkozásban lakóingatlannal egybeépült, annak szerves részét képező garázs esetében valószínűsíthető az, hogy ezek külön-külön bérbeadása nem vagy nehézkesen megvalósítható, és a bérbe vevő számára feltételezhetően a garázs bérbevételére irányuló szándék nem különül el, nem jelenik meg önálló célként a lakóingatlan bérbevételétől, így hasonló esetben feltételezhetően mesterséges lenne az ügylet különálló elemekre bontása. További esetekben az ügylet konkrét tényállási körülményei alapján ítélendő meg a komplex jelleg kérdése.
Amennyiben a fentiekre is figyelemmel egy konkrét ügylet áfa szempontú megítélése az, hogy a garázs bérbeadása járulékosan kapcsolódik a lakóingatlan bérbeadásához, abban az esetben a garázs-bérbeadás osztja a lakóingatlan bérbeadásának adóügyi kezelését. Ilyen körülmények között, amennyiben a lakóingatlan bérbeadása adómentes -mert az adóalany nem élt az Áfa tv. 88. §-a szerinti választási jogával -, abban az esetben a garázs bérbeadása is osztja ezen minősülést.
Az Áfa tv. 257. § (5) bekezdése értelmében mentesül az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény szerinti bejelentkezési kötelezettség alól az az egyéni vállalkozónak nem minősülő természetes személy adóalany, aki kizárólag az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerinti adómentes szolgáltatást nyújt, feltéve, hogy nem él az Áfa tv. 88. § (1 ) bekezdés b) pont szerinti választásí jogával és a 257/B § szerint közösségi adószám kiváltására nem kötelezett. Amennyiben a lakóingatlan bérbeadása adómentes és ezen adómentes ügylethez járulékosan kapcsolódik a garázs bérbeadása, abban az esetben a garázs bérbeadása vonatkozásában is alkalmazandó az Áfa tv. 257. § (5) bekezdése.
2025.08.23
