Mikor számít új ingatlannak egy átépített épület? –  A radikális változások jelentősége és az 5 százalékos áfa alkalmazásának feltételei

Az ingatlanok átépítése, bővítése vagy részleges bontása során nem mindig egyértelmű, hogy a létrejövő épület a jogszabályok szerint továbbra is a korábbi -tehát használt- ingatlannak tekinthető-e, vagy már új ingatlanként kell kezelni. Ez a kérdés különösen fontos az általános forgalmi adó szempontjából, mivel bizonyos esetekben az új ingatlan értékesítésére 5 százalékos kedvezményes adómérték alkalmazható.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény több rendelkezése határozza meg, hogy mely ingatlanok minősülnek beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlannak, és mikor kerülhet szóba a kedvezményes adókulcs alkalmazása.

Az új ingatlan fogalma az áfaszabályokban

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerint főszabály szerint adómentes a beépített ingatlan és a hozzá tartozó földrészlet értékesítése. A törvény ugyanakkor kivételt tesz azokkal az ingatlanokkal, amelyek esetében az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg, vagy a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év.

Szintén ebbe a körbe tartoznak azok az esetek, amikor egy önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységek számát megváltoztatják, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el két év (továbbiakban: új ingatlanok).

Az Áfa tv. 82. § (2) bekezdése, valamint a 3. számú melléklet 1. rész 50-51. pontjai alapján 5 százalékos adómérték alkalmazható az előbbiek szerinti új lakóingatlan értékesítésére, ha egylakásos lakóingatlan esetén annak összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert, többlakásos lakóingatlanban kialakított vagy kialakítandó lakás esetén pedig a lakás összes hasznos alapterülete legfeljebb 150 négyzetméter.

A kedvezményes áfa kulcs tehát kizárólag a beépítés alatt álló vagy a beépített új lakóingatlanok értékesítéséhez, tehát az Áfa törvény fogalmai szerinti termékértékesítéshez kapcsolódhat.

 Termékértékesítés vagy szolgáltatás?

A minősítés egyik kulcskérdése, hogy az adott ügylet termékértékesítésnek vagy szolgáltatásnyújtásnak minősül-e.

Az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése alapján termékértékesítésnek minősül a birtokba vehető dolgok olyan átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja. Ebbe a körbe tartozik a már elkészült lakóingatlanok értékesítése.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja ugyanakkor külön szabályt tartalmaz az építési-szerelési munkával létrehozott, ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlanok átadására. A rendelkezés szerint az ilyen ügyletek szintén termékértékesítésnek minősülnek, függetlenül attól, hogy az építéshez szükséges anyagokat ki biztosította.

A jogalkalmazási gyakorlat alapján az Áfa tv. 10. § d) pontja alkalmazásában „ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő” ingatlannak minősülnek

• egyrészt azok az ingatlanok, melyeket az ágazati jogszabályok szerint az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként kell bejegyezni,
• másrészt pedig azok az ingatlanok, épületek, építmények, amelyekre vonatkozóan az ágazati jogszabályok szerint az ingatlan-nyilvántartásban valamilyen módon – például az ingatlan-nyilvántartási térképen – adatokat kell szerepeltetni, függetlenül attól, hogy ez utóbbi ingatlanokat, épületeket, építményeket önálló ingatlanként be kell-e jegyezni, vagy sem.

A törvény szóhasználatából következően Áfa tv.10. § d) pontja szerinti termékértékesítés csak akkor valósulhat meg, ha fizikai változásokkal járó munkavégzés útján hoznak létre olyan ingatlant, amely fizikai értelemben véve korábban még nem létezett, illetve a NAV jelenlegi egyedi állásfoglalásokban szereplő véleménye alapján fizikai értelemben véve már létező ingatlant, illetve építményt, épületet építési-szerelési munkálatokkal átalakítanak, átépítenek vagy bővítenek, és az átalakítás, átépítés vagy bővítés, illetve az annak megvalósítása érdekében elvégzett munkálatok olyan radikális mértékű változásokat eredményeznek, amelyek figyelembe véve az ingatlan, illetve építmény, épület már nem azonosítható az eredetileg meglévő ingatlanként.

Ilyen radikális változásról beszélhetünk például akkor, ha az ingatlant jelentős mértékben elbontják, és ennek során az eredeti szerkezetkész állapotot biztosító alapvető szerkezeti elemek többsége megsemmisül. Ide tartozhat pl. az alapokig történő visszabontás vagy a földfelszín feletti épületrész teljes elbontása.

Hasonló megítélés alá eshet az is, ha az alapvető szerkezeti elemek többsége ugyan megmarad, az ingatlant azonban jelentős mértékben megnövelik vagy kibővítik. Erre lehet példa, ha egy lakóingatlan tetőszerkezetének elbontását követően több új emeletet építenek rá, vagy ha egy épület alapterületét a többszörösére növelik.

Az ilyen jelentős átalakítások, átépítések és bővítések az Áfa tv. 10. § d) pontjának alkalmazásában úgy kezelhetők, mintha építési-szerelési munkával egy korábban fizikai értelemben nem létező ingatlant hoznának létre és adnának át. Vagyis az eredményként létrejövő ingatlan „új” ingatlan értékesítésének minősülhet.

Tehát az ilyen átalakítások következtében az eredetileg meglévő ingatlan, építmény vagy épület gazdasági és műszaki értelemben lényegében megszűnik, és helyette új ingatlan, építmény vagy épület jön létre. Emiatt a változás nem tekinthető pusztán az eredeti ingatlan rendeltetését vagy rendeltetési egységeinek számát érintő, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jc) alpontja szerinti módosulásnak.

Az ingatlanok, építmények vagy épületek ilyen jelentős mértékű átalakítása, átépítése vagy bővítése rendszerint használatbavételi engedélyezési vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárással, illetve hatósági bizonyítvány kiállításával jár. Ezért az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontjának alkalmazásakor – az Áfa tv. 10. § d) pontja, illetve 9. § (1) bekezdése szerinti értékesítés esetén – a kétéves időtartamot az említett engedély, tudomásulvétel vagy hatósági bizonyítvány véglegessé válásától, megtörténtétől, illetve kiállításától kell számítani. És amennyiben az Áfa tv. 82. § (2) bekezdése, valamint a 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai szerinti feltételek teljesülnek, az értékesítésre az 5 százalékos kedvezményes adómérték alkalmazható.

A fentiekben ismertetett szempontokat azonban minden ügylet esetében egyedileg, az adott eset valamennyi körülményének figyelembevételével kell értékelni. A meglévő ingatlan megszűnését és új ingatlan létrejöttét eredményező, jelentős mértékű átalakításokat, átépítéseket és bővítéseket ezért mindig azok tényleges tartalma, műszaki jellemzői és eredménye alapján kell minősíteni.

2026.07.16

 

A cikk a Pallas 70 Kft felkérésre készült