Ingatlan adásvételi szerződés felbontása 
Ingatlan értékesítése, majd az ingatlan adásvételi szerződés felbontása témájában az alábbi esettel találkoztam.
Egy magánszemély 2022-ben ingatlanokat értékesített. Az átruházásból származó jövedelem után keletkező személyi jövedelemadót bevallotta és megfizette. Azonban 2023-ban a szerződő felek megállapodtak abban, hogy a szóban forgó ingatlanra létrejött adásvételi szerződést – a szerződés létrejöttének napjára visszaható hatállyal -felbontják és helyreállítják az eredeti állapotot. Ennek alapján az eladó visszafizette a vevőnek a vételárat.
Mindezekre tekintettel felmerül a kérdés, hogy amennyiben a felek az eredeti állapotot polgári jogi értelemben visszaállítják, az milyen hatással van a személyi jövedelemadó kötelezettségre.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja törvény) 60. § (1) bekezdése szerint az ingatlan megszerzési időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.
Mivel az adásvételi szerződés felbontása és az eredeti állapot helyreállítása esetén a tulajdonosváltozást be kell jegyezni a földhivatali nyilvántartásba – ennek pedig lesz okirati alapja – ezért nincs akadálya, hogy az ingatlan visszaszerzése esetében is az Szja törvény említett rendelkezését alkalmazzuk a szerzési időpont megállapítására.
Álláspontom szerint az eredeti állapot visszaállítását adójogi szempontból új szerzésként kell értékelni, ugyanis, ha a jogalkotó ezt a tényállást másképpen kívánta volna kezelni, akkor speciális szabályt alkotott volna erre az esetre az illetékszabályozáshoz hasonlóan.
A szerzési időpont meghatározásából (a szerzés időpontja ebben az értelemben 2023.év) következően az adásvételi szerződés felbontásának következményeként visszaszerzett ingatlan esetleges későbbi újbóli értékesítésekor a megszerzésre fordított érték meghatározásánál az eredeti ingatlanszerzés kapcsán felmerült kiadásokat már nem lehet figyelembe venni, csak az új tulajdonszerzéshez kapcsolódóan felmerült kiadások vehetők figyelembe. Az adásvételi szerződés felbontásával összefüggésben például ilyen lehet a szerződés alapján ténylegesen visszafizetett összeg, illetve a felmerült, számlával igazolt ügyvédi költség, más kiadás. Figyelembe vehető még az az összeg, amelyet az időközben elvégzett felújításokra, átalakításokra, stb. tekintettel vagyongyarapodás címén fizetnek.
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:212. § (1) bekezdése szerint a szerződést a felek közös megegyezéssel a szerződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal felbonthatják, amely esetben a már teljesített szolgáltatások
visszajárnak. Ez azonban egy magánjogi természetű, csak a szerződést kötő felek viszonylatában kétoldalúan értelmezhető rendelkezés, amely nem érintheti az eredeti ügylethez kapcsolódóan már teljesített közjogi természetű adókötelezettséget.
Vagyis a már teljesített szolgáltatások visszaadásának Ptk-ban rögzített kötelezettsége semmikképpen sem terjedhet ki a megfizetett adó visszatérítésére.
2024.07.20
