Ingatlanok értékesítése az áfa-törvényben

 

Az Áfa törvény az ingatlanokat adózási szempontból a szerint különbözteti meg, hogy építési telekről, új ingatlanról vagy egyéb ingatlanról van-e szó.

Az építési telek fogalma az áfa törvény 259.§ 7. pontjában található:

1. a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,
2. b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;

Az építési telek fogalom kapcsán kiemelendő, hogy építési telek mind bel-, mind külterületen megtalálható, nem minden belterületi beépítésre szánt ingatlan minősül építési teleknek, viszont amennyiben egy ingatlan építési engedéllyel rendelkezik, akkor az mindenképpen építési telek.

A földhivatali tulajdoni lapon az építési telek esetén csupán „beépítetlen terület” megnevezés szerepel, azt az okirat nem bontja tovább építési telekre. Az önkormányzatok a helyi építési szabályok és szabályzat alapján- figyelembe véve a helyi körülményeket, adottságokat-, saját hatáskörükben minősíthetik az adott területet építési teleknek.

Az új ingatlan az Áfa törvény rendelkezései alapján többféle lehet:

1. olyan építmény illetve a hozzátartozó földrészlet, amelyet még nem vettek használatba,
2. amelynek értékesítése és első rendeltetésszerű használatba vételi engedélyének véglegessé válása között még nem telt el két év
3. használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év
4. beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év

Az eddigi joggyakorlat szerint olyan esetben ha a már két évnél régebbi használatba vételi engedéllyel rendelkező ingatlant bővítik, és a bővítés befejezése után új használatba vételi engedélyt kérnek, az nem feltétlenül válik a törvény fogalmai szerinti új használatba vételi engedéllyé az adott ingatlan vonatkozásában, és ezáltal használatba vételi ponttá. Abban az esetben ugyanis, ha az ingatlan új hatósági engedély-köteles bővítését követően sem az ingatlan „darabszámában”, sem az ingatlan használat rendeltetésében nem történik a bővítést megelőző állapothoz képest változás, akkor a bővítést követő használatba vétel ismét első rendeltetésszerű használatba vételnek nem minősül, a bővítésre adott használatba vételi engedély pedig az Áfa törvény 86.§(1) bekezdés b) pontjának megfelelően a bővített ingatlan használatba vételére jogosító első hatósági engedélynek nem tekintendő.

Abban az esetben azonban, ha például a bővített lakóingatlant irodává minősítik át, vagy az ingatlan bővítésének eredményeképpen az eredeti ingatlanból több önállóan használatba vett/vehető ingatlan jön létre akkor a bővítést követő használatbavétel ismét első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül.

Ez az alkalmazott gyakorlat fog várhatóan 2023-tól beépülni a törvénybe. A várható törvénymódosítás alapján új ingatlannak fog minősülni:

5. amelynek első rendeltetésszerű használata megtörtént de az ingatlannak mint önálló rendeltetési egységnek a rendeltetését megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év
6. amelynek első rendeltetésszerű használata megtörtént de az ingatlan rendeltetési egységeinek a számát megváltoztatták és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év

A két év elteltét –mivel a törvény év és nem naptári év fogalmat használ- naptári napokban kell számítani.

Az építési telek és az új ingatlan értékesítése törvény rendelkezése alapján minden esetben adóköteles. Nincs lehetőség az adózási mód megváltoztatására. Értékesítésükkor az adó fizetésére az eladó kötelezett, fordított adózás nem jöhet szóba.

Azokat az ingatlanokat, amelyek nem felelnek meg a fent körülírt építési telek és új ingatlan fogalmának -tehát a beépítetlen terület és az olyan használatba vett ingatlan, amelynek a használatba vételi engedélyének a jogerőre emelkedésétől számítottan két év már eltelt-, a továbbiakban „egyéb ingatlan” gyűjtőnéven említjük.

Az „egyéb ingatlanok” értékesítése főszabály szerint adómentes ügyletnek minősül.

Az értékesítést végző adóalanyokat az Áfa törvény 88.§(1) bekezdése a) pontja szerint megilleti az adófizetési kötelezettség választásának joga.

Amennyiben az értékesítő adóalany az adófizetési kötelezettség mellett dönt, e választásától az áfa törvény 88.§(5) bekezdése alapján a választásának évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

Az ingatlanokhoz kapcsolódó adólevonási jog az áfa törvény általános rendelkezéseinek megfelelően alakul, tehát ha az egyéb ingatlanok értékesítése a főszabály szerinti adómentes értékesítés, akkor ezeknek az érdekében felmerülő beszerzésekhez kapcsolódó input áfához levonási jog nem kapcsolódik; adókötelezettség választása esetén azonban adólevonási jog fennáll.

Ha az ingatlan beszerzésekor az előzetesen felszámított áfa levonható volt, mert az adóalany az ingatlant adóköteles tevékenységéhez használta, hasznosította, de a későbbiekben már mint „egyéb ingatlan”-nak minősülő, vagy azzá váló (!) eszközt adómentesen értékesíti, akkor az ingatlanra, mint tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított áfát a rendeltetésszerű használatba vétel évét követő 240 hónapot, mint arányszámot figyelembe véve pótlólag módosítania szükséges. Abban az esetben, ha például egy könyvelőiroda ingatlant vásárolt, amit adóköteles tevékenységéhez használt, ezért a rá áthárított áfát levonásba helyezte, és 2023. január elsejét követően a „használt” ingatlannak minősülő tárgyi eszközét értékesíti, de nem választott adókötelezettséget ezen értékesítésre, a levont áfát korrigálnia kell. A figyelési időszak a 2008. január 1-e előtt beszerzett ingatlanoknál 120 hónap, az ezt követően vásárolt ingatlanoknál 240 hónap.

Abban az esetben, ha az adóalany az ingatlan értékesítését nem folyamatos tevékenységként végzi, és jellemzően az előző év december 31.-ig nem tudja előre, hogy a következő évben értékesít-e majd ingatlant, akkor az ingatlan értékesítést közvetlen megelőzően választhatja az általános szabályok szerinti adókötelezettséget az adómentesség helyett. Ekkor ugyanis megvalósul az áfa törvény 88.§(1) bekezdésében foglalt bejelentési lehetőség.

Az „egyéb ingatlanok” értékesítésére történő adókötelezettség választása esetén az áfa tv. 142.§ (1). bekezdés e) pontja alapján – amennyiben az adásvételben résztvevő felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett olyan adóalany, amelynek nincs olyan jogállása, mely alapján az adó fizetése tőle ne lenne követelhető  (ideértve az eva-alanyt is)-, a fordított adózás szabályait kell alkalmazni. Az egyéb ingatlan értékesítésekor tehát az adókötelezettséget az adóalany nem saját magának, hanem a partnerének választja.

Ha az értékesítés egyéb vevő részére történik –olyan adóalanynak aki alanyi mentességet választott, vagy aki/amely külföldön van nyilvántartásba véve; valamint nem adóalany magánszemélynek vagy adóalanynak nem minősülő szervezetnek- az értékesítő számítja fel és hárítja át az áfát.

Függetlenül attól, hogy az értékesítő vagy a beszerző az adófizetésre kötelezett az ügyletben, az értékesítőként szereplő adóalany az adóköteles ingatlan értékesítéséhez kapcsolódó beszerzések tekintetében levonási jogot gyakorolhat.

Az ingatlanok értékesítésének alapeseteit az alábbi táblázat foglalja össze:

 

Az ingatlanok értékesítésének összefoglaló táblázata

Ingatlan fajtái	Adózási mód	Adózási mód változtatásának a lehetősége		Fordított adózás	Az adó fizetésére kötelezett	Tv-i hivatkozás
Használatba nem vett ingatlan	Áfá-s	Nincs		Nincs	Eladó	86.§(1) ja)
Használatba vett ingatlan amelynek  a használatba vételi engedélyének stb… a véglegessé válásától számítva még 2 év nem telt el	Áfá-s	Nincs		Nincs	Eladó	86.§(1) jb)
Építési telek	Áfá-s	Nincs		Nincs	Eladó	86.§(1) k)
Egyéb ingatlan	Főszabály: adómentes	Van	Adómentes (főszabály)	Nincs	Nincs	86.§(1) j) ; 86.§(1) k)
			Adóköteles (választható*)	Van**	Vevő**/Eladó***	88.§(1) a) ; 142.§(1) e)

 

*          Amennyiben a belföldi eladó adófizetésre kötelezhető

**        Adófizetésre kötelezett belföldi adó-alanyok közötti ügyletek esetén 142.§(3) a)

***      Ha az értékesítés:

• olyan adóalanynak történik akitől az adófizetés nem követelhető 142.§(3) b)
  • nem adóalanynak
    • magánszemélynek
    • adóalanynak nem minősülő szervezetnek
  • külföldön nyilvántartásba vett adóalanynak
  • alanyi adómentes státuszú adóalanynak
  • kizárólag  mezőgazdasági kompenzációs tevékenységet végző adóalanynak

2022.11.03